🎓 ART. 844 – DIVIETO DI IMMISSIONI

🎺 Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (890, Cod. Pen. 674).

🛎 Appare pertanto di intuitiva evidenza che al fine di comprendere la portata e l’applicabilità dell’art 844 del cod. civ. occorre preliminarmente considerare e definire cosa si intende col termine “immissioni” nonchè il significato della locuzione “normale tollerabilità”.

LE IMMISSIONI:
Per immissioni possono intendersi tutte quelle intrusioni di tipo immateriale (fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e consimili) che derivano direttamente o indirettamente dall’attività (emissioni rumorose) del proprietario di un fondo e che finiscono per interferire e confliggere in senso deteriore col diritto di proprietà del vicino limitando se non impedendo il legittimo e pieno godimento del fondo stesso.

NORMALE TOLLERABILITA’:
La normale tollerabilità è concetto facilmente comprensibile sul piano concettuale ma di difficile determinazione qualora dovesse farsi riferimento a valutazioni di tipo soggettivo e personalistico. Con essa si intende il limite entro il quale l’immissione (per ciò che che a noi interessa quindi l’immissione di rumore), pur comportando una parziale menomazione del godimento della proprietà è tuttavia ritenuta accettabile per il proprietario del fondo che la subisce. Va da se che la valutazione circa la tollerabilità/accettabilità del rumore è rimessa alla determinazione da parte del giudice competente.

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🎓 ART. 63 C.C. – SPESE CONDOMINIALI

💰 Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

💸 I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

🛠 In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

👨‍💼 Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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🎓 ART. 1138 C.C. 5° COMMA – GLI ANIMALI DOMESTICI

🐶 🐱 🐰 L’ art. 1138 del Codice Civile 5° comma dice:

“le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. È norma inderogabile in quanto ha lo scopo di tutelare un interesse pubblico. Quindi anche un regolamento contrattuale non può vietare di avere un animale nel condominio. Il rispetto delle parti comuni condominiali comporta comunque un corretto uso delle stesse, la loro pulizia ed il ripristino in caso di sporcizia o danni provocati dall’animale. Così è importante e tassativo, ad esempio, che un cane debba essere portato al guinzaglio sulle parti comuni o nei giardini condominiali.

🐷 Vietare ad un condomino di detenere animali domestici nel suo appartamento significa menomare i suoi diritti (comma 4 dell’articolo 1138 del Codice Civile: ”Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto e dalle convenzioni …”). Così, il condomino può essere obbligato ad allontanare l’animale dal suo appartamento solo se ha accettato una clausola del regolamento che ne vieti la detenzione.

🐢 Inoltre, se in un regolamento condominiale è presente una norma che impedisce la detenzione di animali che turbano la quiete della collettività, bisogna accertare effettivamente il danno da loro arrecato (la sola presenza degli animali non è una prova sufficiente per il loro allontanamento).

PERCIÒ E’ FONDAMENTALE INFORMARSI SUL PROPRIO REGOLAMENTO CONDOMINIALE PER POTER FAR VALERE I PROPRI DIRITTI DI CONDOMINO, INVECE DI ALLONTANARE I PROPRI ANIMALI ALLE PRIME LAMENTELE DEI VICINI.


🎓 ART. 1117 C.C. – LE PARTI COMUNI…?

🌳Il legislatore codicistico all’art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell’edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini ed il regime giuridico al quale sono sottoposte.
Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto e che l’articolo succitato indica in un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa.
Definire cosa sia una parte comune rimane, comunque, un’esigenza che travalica i puri fini accademici, poiché la questione ha dei risvolti pratici rilevanti soprattutto in ordine al regime delle spese e della proprietà.

LA DEFINIZIONE

🏢Alla luce della disposizione codicistica e sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, si possono definire le parti comuni come quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all’esistenza stessa del condominio.
Il concetto di proprietà comune viene sensibilmente esteso dal legislatore della riforma, poiché la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. prevedendo che le parti oggetto di comunione siano a disposizione “dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico” supera la “classica” concezione di proprietà comunemente intesa, investendo, appunto, del diritto all’utilizzo anche i soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo (c.d. proprietà a “godimento periodico”).
Il legislatore si è in effetti adeguato alle attuali tendenze sociali, ivi compresa la recente introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è temporalmente limitato (pratica spesso in uso per l’acquisto di appartamenti siti in zone turistiche).

I BENI COMUNI, LE CATEGORIE:

🎓 L’art. 1117 c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune, in tre punti: al numero 1) sono elencate le parti inerenti alla struttura dell’edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, ecc.) e in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”; al numero 2) i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.); al numero 3) le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.).

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